🏠 Kiraya Veren Kiracısını Kiracıdan Kaynaklı Hangi Sebeplerle ve Hangi Şartlarda Evden Çıkarabilir? Hukuki Çerçeve ve Detaylar

Melis UYGURLU
5 Tem
5 dakikada okunur

Güncelleme tarihi: 10 Eyl

Kira ilişkileri, bireylerin en temel ihtiyaçlarından biri olan barınma hakkı ile mülkiyet hakkı arasındaki hassas dengeyi temsil eder. Son yıllarda konut piyasasındaki dalgalanmalar ve kira bedellerindeki artışlar, "Kiracımı evden nasıl çıkarabilirim?" ya da "Ev sahibim beni tahliye edebilir mi?" gibi soruları sıkça gündeme getirmektedir. Ne var ki bu konuda, hukuksal temeli olmayan pek çok yanlış bilgi dolaşmaktadır.

Bu kapsamlı rehberde, bir kiraya verenin, kiracıdan kaynaklı hangi sebeplerle ve hangi hukuki koşullar altında kiracısını tahliye edebileceğini, Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri ışığında ve anlaşılır bir dille açıklayacağız. Amacımız, hem kiraya verenlerin hem de kiracıların yasal haklarını ve sorumluluklarını şeffaf bir biçimde anlamalarını sağlamaktır.

Kiraya Veren Kiracıyı Rastgele Tahliye Edemez: Kiracının Kanuni Güvencesi

Öncelikle belirtmek gerekir ki, bir ev sahibi, kiracısına "evinizi boşaltın" diyerek keyfi bir kararla tahliye talebinde bulunamaz. Kiracının konutu kullanma hakkı, Türk Borçlar Kanunu (TBK) tarafından güçlü bir şekilde koruma altına alınmıştır. Bir tahliye işlemi için mutlaka yasal bir gerekçe bulunmalı ve çoğu zaman mahkeme kararı şarttır. Bu prensip, kiracının barınma hakkının temel bir güvencesidir.

Kiraya Verenin Kiracıyı, Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye Edebileceği Durumlar

Bir kiraya verene, kiracıdan kaynaklı sebeplerle kiracıyı tahliye etme yetkisi veren belirli haller mevcuttur. Ancak her durumun kendine özgü şartları ve izlenmesi gereken hukuki prosedürleri bulunmaktadır.

Tahliye Taahhütnamesinin Varlığı ve Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği bir belgedir. Bu belge, kiraya verene belirtilen tarih geldiğinde doğrudan icra takibi yoluyla tahliye veya tahliye davası açma imkanı sunar.

Geçerlilik İçin Gerekli Koşullar:

Yazılı Biçim: Taahhütname mutlaka yazılı olarak hazırlanmalıdır.
Net Bir Tahliye Tarihi: Belgede, tahliye tarihi açıkça ve kesin bir şekilde belirtilmelidir.
Kira Sözleşmesinden Sonraki Tarih: En hayati şartlardan biri, tahliye taahhütnamesinin, kira sözleşmesi imzalandıktan sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmasıdır. Yargıtay kararlarına göre, kira sözleşmesiyle aynı anda veya ondan önce alınan taahhütnameler, kiracının iradesinin serbestçe oluşmadığı gerekçesiyle hükümsüz sayılabilir. Bu düzenleme, kiracının baskı altında kalmasını önlemeyi amaçlar.

Kiracı, taşınmazı boşaltacağına dair yazılı taahhüdü, sözleşmenin sonraki dönemlerinde veya yenilenme tarihinde vermiş ya da bu taahhüt, yenilenen sözleşmenin “özel şartlar” bölümüne yazılıp kiracı tarafından imzalanmışsa, bu tahliye taahhüdü geçerli kabul edilir.

Boş Bırakılmayan Tarih Alanı: Taahhütnamenin imzalandığı sırada tahliye tarihinin boş bırakılmaması ve kiracı tarafından doldurulması büyük önem taşır.

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi, yargı sürecini hızlandırabilir ve ev sahibi lehine güçlü bir delil teşkil edebilir. Ancak yukarıdaki şartlara riayet edilmemesi, belgenin geçersiz kılınmasına yol açabilir.

Mühim Not: Yazılı tahliye taahhütnamesi nedeniyle davayı yalnızca kiraya veren açabilir. Kısacası kiraya veren sıfatı bulunmayan malikin bu davayı açması mümkün değildir.

2. Kira Bedelinin Ödenmemesi: İhtarname Prosedürü ve Sonuçları

Kiracının en temel yükümlülüklerinden biri, kira bedelini süresinde ve tam olarak ödemektir. Eğer kiracı, kira borcunu belirlenen süre zarfında ödemezse, kiraya verenin sahibinin tahliye davası açma hakkı doğar.

İşleyiş:

İhtarname Tebliği: Kiraya veren, ödenmeyen kira bedelleri için kiracısına yazılı bir ihtarname göndermelidir.
İki Haklı İhtar: Şayet kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde bu kira süresi içinde; bir yıl veya daha uzun kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bu zamanı aşan süre içinde iki ayrı kira dönemine ilişkin ödemeyi yapmayarak haklı iki ihtara sebep olursa, kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme ve tahliye davası açma süreci daha hızlı ilerler.

Bahsi geçen ihtarname mutlaka yazılı ve haklı olmalıdır. Kaldı ki bu ihtarnamede ödenmeyen kiranın hangi aya ilişkin olduğu ve tutarı da kesinlikle belirtilmelidir.

Mühim Not: İhtarnameden sonra kiracı tarafından yapılan ödeme ihtarın haklılığını ortadan kaldırmamaktadır. Kısacası ilk ihtarnameden sonra ödeme yapılsa dahi ikinci bir haklı ihtarname eklenirse tahliye nedeni gerçekleşmiş sayılmaktadır.

Bu durum, kötü niyetli kiracılara karşı kiraya vereni koruyan bir düzenlemedir.

3. Kiracının Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçerisinde Kendisinin ya da Birlikte Yaşadığı Eşinin Adına Kayıtlı Oturulabilecek Konutunun Olması

Çok fazla bilinmeyen ama hukukta açıkça düzenlenmiş bir tahliye sebebini ele alacağız: Kiracının aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturabileceği başka bir konutunun olması.

📜 Hukuki Dayanak: Türk Borçlar Kanunu m. 352/3

Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin üçüncü fıkrası der ki:

“Kiracının, kiralananın bulunduğu ilçe veya belde sınırları içinde, oturmaya elverişli bir başka konutu varsa, kira sözleşmesinin süresi sonunda, kiraya veren tahliye davası açabilir.”

Bu düzenleme, kiracının barınma ihtiyacının artık ortadan kalktığı varsayımına dayanır. Yani eğer kiracıya ait veya birlikte yaşadığı eşine ait yaşanabilir bir başka ev varsa, artık kiralanan evde oturmaya devam etmesi hukuken meşru sayılmaz.

📌 Uygulama Koşulları Nelerdir?

Bu tahliye sebebinin kullanılabilmesi için belli şartların bir araya gelmesi gerekir. Bunları şöyle sıralayabiliriz:

Kira Sözleşmesinin Bitmiş Olması

Bu tahliye sebebi, ancak kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra 1 ay içinde kullanılabilir. Sözleşme bitmeden önce ev sahibi bu gerekçeyle kiracıyı çıkaramaz.

Ev Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçinde Olmalı

Kiracıya ait diğer konut, kira sözleşmesinin konusu olan evle aynı idari bölge içinde bulunmalıdır. İlçe sınırları esas alınır. Örneğin İstanbul’un Kadıköy ilçesinde kiralanan bir ev için, kiracının Beşiktaş’taki evi bu maddeye girmez; ama Kadıköy içinde başka bir dairesi varsa girer.

Konut Oturmaya Elverişli Olmalı

Kiracının diğer evi fiilen yaşanabilir durumda olmalıdır. İnşaat hâlinde, metruk, kullanılamaz ya da hukuki sorunları olan bir taşınmaz bu hükmün kapsamına girmez.

Konut Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Üzerine Kayıtlı Olmalı

Konut ya doğrudan kiracının kendisine ait olmalı ya da birlikte yaşadığı eşinin üzerine kayıtlı olmalıdır. Kardeşine, annesine, babasına ait evler bu kapsamda değerlendirilmez. Burada ayrıca dikkat edilmesi gereken husus ‘’birlikte yaşadığı eşi’’ konusudur; burada kastedilen eşler arasında bir ayrılık kararı bulunmamasıdır.

Mühim Not: Burada en önemli husus ise kira sözleşmesinin kurulduğu esnada kiraya veren tarafından bu hususun bilinmiyor olmasıdır. Buna eklenecek diğer önemli bir husus ise; bu sebebe dayanarak dava açma hakkı hem maliktedir, hem de malik sıfatı taşımayan kiraya verendedir.

Tahliye Sürecinin Süresi ve Muhtemel Maliyetleri

Tahliye süreci, tahliye sebebine ve davanın niteliğine bağlı olarak farklılık gösterebilir.

Tahliye Taahhütnamesi: Geçerli bir tahliye taahhütnamesi mevcutsa, icra takibi yoluyla süreç genellikle daha hızlı tamamlanabilir (birkaç ay).
Tahliye Davaları: Kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç veya kötü kullanım gibi gerekçelerle açılan tahliye davaları ise çoğunlukla altı ay ile bir yıl arasında sürebilir. İtiraz ve temyiz yolları bu süreyi uzatabilir. İhtarname tebliği, duruşmalar gibi adımlar nedeniyle kesin bir süre vermek zordur.

Olası Maliyetler:

Hukuki süreçler, beraberinde bazı mali yükümlülükleri de getirir. Bunlar başlıca şunlardır:

Mahkeme Harçları: Dava açılırken ödenmesi gereken yasal harçlar.
Tebligat Giderleri: İhtarname veya dava dilekçelerinin kiracıya ulaştırılması için yapılan masraflar.
Avukatlık Ücretleri: Bir avukatın süreci takip etmesi halinde ödenecek vekalet ücreti.

Bu maliyetler, davanın türüne, karmaşıklığına ve süresine göre değişebilir.

Kiracının Yasal Güvenceleri: Mahkeme Kararı ve İtiraz İmkanları

Kiraya veren, yukarıda sıralanan yasal gerekçeler dışında sözleşmeyi tek taraflı feshedemez ve kiracıyı konuttan çıkaramaz. Kiracının en önemli güvencesi, yargı yolunun zorunlu olmasıdır. Yani ev sahibi, büyük ölçüde ancak mahkeme kararıyla kiracıyı tahliye edebilir.

Kiracının Hakları:

Hukuki İtiraz Hakkı: Kiracı, kendisine yöneltilen tahliye ihtarnamelerine veya aleyhine açılan tahliye davalarına karşı yasal yollardan itiraz etme hakkına sahiptir.
Hukuki Yardım: Kendini korumak ve haklarını etkin bir şekilde kullanmak adına bir avukattan hukuki danışmanlık ve destek alması büyük önem taşır.
Depozito İadesi: Tahliye sonrasında, konutta herhangi bir hasar veya ödenmemiş kira borcu bulunmaması durumunda, kiracının yatırdığı depozitonun tamamının iade edilmesini talep etme hakkı vardır.

Sonuç: Bilinçli ve Hukuka Uygun Hareket Etmenin Önemi

Ev sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan uyuşmazlıkların temelinde çoğu zaman bilgi eksikliği ve yanlış yorumlamalar yatar. Kira hukuku, her iki tarafın haklarını ve sorumluluklarını net bir şekilde belirler ve korur. Ancak bu hakları doğru kullanabilmek için hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin yasal süreçleri iyi bilmesi ve kanunlara uygun hareket etmesi esastır.

Kiracıyı tahliye etmek mümkündür, ancak bu süreç hukuka uygun, belgelere dayalı ve çoğu zaman mahkeme kararıyla desteklenmiş olmalıdır. Aksi halde yapılan her işlem, kiracının mağduriyetine yol açabileceği gibi, kiraya veren için de gereksiz hukuki mücadelelere ve maliyetlere neden olabilir. Kira ilişkisinde adaletin sağlanması ve mağduriyetlerin önüne geçilmesi adına bilinçli hareket etmek ve gerektiğinde profesyonel hukuki yardım almak hayati önem taşır.