Kiraya Verenin Kendisiyle İlgili Nedenlere Dayanarak Kira Sözleşmesini Sona Erdirmesi

Melis UYGURLU
3 Eyl
6 dakikada okunur

Güncelleme tarihi: 10 Eyl

Kira hukuku, en temelinde kiracının barınma hakkını güvence altına almayı amaçlasa da, mülkiyet hakkının bir uzantısı olarak kiraya verenlerin de hakları bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu (TBK), bu iki menfaat arasında adil bir denge kurarak, kiraya verenin haklı ve makul gerekçelere dayanarak kira sözleşmesini sonlandırmasına olanak tanır. Bu nedenlerin başında ise "ihtiyaç", "yeniden inşa" ve "imar" gibi tahliye sebepleri gelir. Bu gerekçelerden en yaygın olanı ise kiraya verenin kendisi veya kanunda sayılan yakınları için kiralanan taşınmaza duyduğu zorunlu ihtiyaçtır.

1. Mesken İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kiraya verenin kendi şahsına veya yakınlarına duyduğu konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilmesini düzenler. Bu maddeye göre kiraya veren, belirli süreli bir sözleşmeyi sürenin sonunda, belirsiz süreli bir sözleşmeyi ise fesih dönemine uygun olarak, kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu hükümler, kiraya verenin mülkiyet hakkını kullanmasını sağlarken, kiracının da ani ve nedensiz bir tahliye tehlikesiyle karşı karşıya kalmasını önler. Kanun koyucu, tahliyenin sadece "ihtiyaç" gibi somut ve meşru bir nedene bağlanmasını şart koşar.

Burada dikkat edilmesi gereken husus; bir taşınmazı kiraya veren kişinin ille de ‘’malik’’ olması gerekmediğinden gereksinim nedeniyle dava açma hakkı yalnızca malike değil, kiraya veren sıfatı taşıyan malik olmayan kişilere de tanınmıştır.

İhtiyacın Niteliği ve Yargıtay İçtihatlarından Örnekler

Yargıtay, ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarında çok hassas bir inceleme yapar ve ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiğini vurgular. Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar, kiraya verenin ihtiyaç iddiasının samimiyetten yoksun olmasıdır. Yargıtay'ın bu konudaki tutumu, kiracının keyfi tahliyelerden korunması ilkesine dayanır.

Gerçek ve samimi ihtiyaca ilişkin bazı Yargıtay kararları şunları belirtmektedir:

Kiraya verenin çocuklarından birinin evlenerek ayrı bir konut ihtiyacının doğması veya öğrenim gören çocuğun okuduğu şehirde konut arayışı içinde olması,
Kiraya verenin emekli olduktan sonra taşınmazın bulunduğu yere taşınarak orada yaşama kararı alması,
Mevcut oturduğu konutun sağlıksız, küçük ya da bakımsız olması nedeniyle taşınma ihtiyacının doğması,
Kiraya verenin yurt dışında ikamet etmekteyken yurda dönmesi

NOT: Kiraya verenin kendisinin kirada oturması da Yargıtay’ın bazı kararlarında haklı bir neden olarak değerlendirilmektedir.

Samimiyetten yoksun olduğu kabul edilen durumlara ise şu örnekler verilebilir:

Kiraya verenin evleri varken daha yüksek kira geliri elde etmek amacıyla boş olan konutunu kiralamak yerine, kirada olan konut için ihtiyaç iddiasında bulunması.
Tahliye talebinin kira bedelinin artırılmasına yönelik bir pazarlık aracı olarak kullanılması. Bu tür davalarda mahkeme, kiraya verenin gerçekten oturma amacıyla değil, kirayı artırma maksadıyla hareket ettiğini tespit ederse davayı reddeder.
Kiraya verenin aynı yerde birden fazla konutu bulunması ve ihtiyacını diğer konutlarla giderebilme imkânı varken kiracının tahliyesini talep etmesi.

Yargıtay, her olayı kendi somut koşulları içinde değerlendirir ve ihtiyacın varlığını ispat yükünü kiraya verene yükler. İhtiyacın samimi olmadığını ispatlama yükü ise kiracıya aittir.

Dava açıldığı sırada gerçek ve samimi olan ‘’gereksinim’’ hüküm verileceği sırada gerçek ve samimi olmaktan çıktıysa tahliye talebi kabul edilmemektedir.

NOT: Kiraya veren yazlık ihtiyacını karşılamak adına da bu davayı ikame edebilmektedir. Buradan hareketle, gereksinim duyulduğunun kabulü için kiralananda sürekli olarak oturma şartı olmadığı anlaşılmaktadır.

Gereksinim iddiası gerçekleşmiş veya gerçekleşmesi kuvvetle muhtemel bir sebebe dayanmalıdır. Kaldı ki bu gereksinim geçici değil az çok sürekli olmalıdır.

2. Kiraya Verenin İşyeri Gereksinimi Nedeniyle Sözleşmeyi Feshi

Yukarıda bahsedildiği gibi burada da kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin işyeri gereksinimi nedeniyle de dava açabilmektedir.

İşyeri gereksinimi de gerçek ve samimi olmalıdır.

Burada dikkat edilmesi gereken husus; ‘’konut’’ olarak kiralanan ve konut olarak kullanılan bir yerin işyeri gereksinimi nedeniyle tahliyesi istenebilir.

3. Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkı (TBK m.351)

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunda yeni malike özel bir tahliye hakkı tanır. Taşınmazı satın alan kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için bu taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa, kira sözleşmesini sonlandırabilir. Bu hak, mülkiyetin devri ile birlikte doğar ve belirli şartlara tabidir.

Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, mülkiyeti edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmak ve altı ay sonra tahliye davası açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Yeni malikin bu hakkı, taşınmazın tapu siciline tescili ile doğar ve kanunda belirtilen süreler içinde kullanılması gerekir.

Yeni malikin tahliye hakkını kullanabilmesi için dikkat etmesi gereken kritik hususlar şunlardır:

Süre Sınırlaması: Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bir bildirimde bulunarak durumu tebliğ etmeli ve tahliye talebini iletmelidir. Bu bir aylık süreyi kaçıran malik, sözleşme süresinin sonunda dava açma hakkını kullanabilir.
Dava Açma Süresi: Kiracıya yapılan bildirimden itibaren altı ay geçmesiyle tahliye davası açma hakkı doğar. Bu altı aylık süre, kiracının yeni duruma uyum sağlaması ve yeni bir konut veya işyeri bulması için tanınan bir bekleme süresidir.
İhtiyacın Niteliği: Tıpkı eski malikin durumunda olduğu gibi, yeni malikin ileri sürdüğü ihtiyacın da gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yargıtay'ın bu konudaki yerleşik içtihatları, yeni malikin sadece yatırım amaçlı değil, gerçekten yaşamak veya kullanmak amacıyla taşınmaza ihtiyaç duyduğunu ispatlamasını şart koşar. Aksi takdirde, kira bedelini artırmak veya kiracıyı yıldırmak amacıyla açılan davalar reddedilir.

Bu düzenleme, bir yandan mülkiyet hakkının devrine işlerlik kazandırırken, diğer yandan da kiracının haklarının korunmasını hedefler. Yeni malikin, kanunun tanıdığı süreler içinde ve meşru bir ihtiyaçla hareket etmesi, bu hakkın hukuka uygun kullanımının temelini oluşturur.

Uygulamada Yaşanan Sorunlar ve TBK m.355 Kötüye Kullanım Yasağı

Kiraya verenlerin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kötüye kullanmasını engellemek amacıyla TBK'nın 355. maddesi çok önemli bir güvence sağlar. Bu maddeye göre, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu yasağa aykırı davranırsa, tahliye edilen eski kiracıya son kira yılı bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Kaldı ki kiraya veren 3 yıl içerisinde de kiralananı boşaltırsa ilk önce eski kiracısına teklifte bulunmalıdır.

Uygulamada kiracılar ve mal sahipleri açısından en sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:

Kanıt Sorunu: Kiraya veren, ihtiyacının samimiyetini ispat etmekte zorlanırken, kiracı da kötü niyetli tahliye iddiasını kanıtlamakta güçlük çekebilir.
Zamanlama ve Süreler: Özellikle yeni malikin edinme tarihinden itibaren başlayan bir aylık bildirim ve altı aylık dava açma süreleri, hem mal sahibi hem de kiracı için hak kayıplarına neden olabilir.
Tazminatın Tespiti: Kiraya verenin 355. maddeye aykırı davranması durumunda eski kiracının talep edeceği tazminatın hesaplanması, uygulamada uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.

Sonuç olarak, kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı, mülkiyet hakkı ile kiracının barınma hakkı arasında hassas bir denge kurar. Bu denge, TBK m.350, 351 ve 355 gibi kanun maddeleri ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarıyla korunur. Hem kiraya verenlerin hem de kiracıların bu süreçte hak kaybına uğramamaları için hukuki destek almaları büyük önem taşır.

4. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m.350/2)

Kiraya veren, kiralanan taşınmazın yeniden yapılması (inşası) veya esaslı onarımı, imarı ya da tadilatı amacıyla kira sözleşmesini sonlandırabilir. Bu tahliye nedeninin en önemli şartı, söz konusu işlemler sırasında taşınmazda ikametin veya kullanımın fiilen mümkün olmamasıdır. Yargıtay'a göre, makul ölçülerde yapılacak bir boya-badana veya basit bir tadilat bu madde kapsamında değerlendirilmez.

Bu tahliye sebebinin hukuki dayanakları ve şartları şunlardır:

Zorunluluk veya Gereklilik: Yeniden inşa veya esaslı onarım ihtiyacının, taşınmazın mevcut durumu (örneğin, depreme dayanıksız olması, kolonlarda çatlakların bulunması) nedeniyle zorunlu/ gerekli olması veya ekonomik olarak büyük bir yenilenmeye gidilmesini gerektirmesi gerekir. Kiraya verenin, bu zorunluluğu teknik raporlar, belediye imar planları veya bilirkişi incelemesi gibi somut delillerle kanıtlaması beklenir.
İskan Edilemez Durum: Yapılacak çalışmaların, kiracının konutta veya işyerinde kalmasını fiziksel olarak imkansız hale getirmesi şarttır. Eğer tadilatlar kiracının kalmasına engel olmayacak nitelikteyse, bu sebeple tahliye davası açılamaz.
Kötüye Kullanım Yasağı (TBK m.355): Yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliye edilen taşınmazda, TBK m.355’teki üç yıllık yeniden kiralama yasağı geçerlidir. Kiraya veren, taşınmazı eski haline getirdikten sonra, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl içinde başka birine kiralarsa, eski kiracının tazminat talebi doğar. Bu tazminat, eski kiracının son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olamaz. Bu kural, yeniden inşa bahanesinin, aslında haksız tahliyeyi maskelemek için kullanılmasını önler.

Bu nedene dayanarak açılacak tahliye davalarının sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekir.

NOT: Kiracı bu sebeple tahliye edildikten ve yapım, onarım çalışmaları tamamlandıktan sonra kiraya veren kiracıya bildirim göndererek taşınmazı yeni durumuyla ve uygun bir fiyatla kiralayıp kiralamayacağını sormalıdır. Kiracı ise bir ay içerisinde bu bildirime cevap vermelidir. Aksi halde kiralama hakkını yitirir.

Yeniden inşa ve imar nedenine dayanan tahliye davaları, karmaşık teknik ve hukuki meseleler içerdiğinden, uzman bir hukukçunun desteği büyük önem taşır. Bu tür davalarda hem kiraya verenin iddialarını somut delillerle desteklemesi hem de kiracının haklarını koruyabilmesi için dikkatli bir hukuki süreç yönetimi gereklidir.

Kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından sona erdirilmesi, hukukun en hassas alanlarından biridir. Gerek ihtiyaç, gerekse yeniden inşa gibi sebeplerle açılan tahliye davaları, hem kiraya verenin mülkiyet hakkı hem de kiracının barınma ve yaşam hakkı arasında bir denge kurar. Kanunun sunduğu güvenceler ve Yargıtay'ın titiz içtihatları, bu süreçte hakkaniyetin korunmasına yardımcı olur. Bu nedenle, hem kiracıların hem de mal sahiplerinin, olası hak kayıplarını önlemek adına yasal mevzuatı iyi bilmeleri ve gerektiğinde profesyonel hukuki destek almaları elzemdir.